Heute existiert lediglich ein sogenanntes Richtprojekt, mit dem unter anderem mögliche Flächen, Volumen und Nutzungen definiert wurden. Das ist die Grundlage für den Gestaltungsplan, der nun entwickelt und dem Stadtparlament zur Genehmigung vorgelegt wird. An den verabschiedeten Gestaltungsplan müssen sich die Grundeigentümer:innen halten. Was schlussendlich gebaut wird, muss mit separaten Bauprojekten geplant und auch bewilligt werden. Diese Bauprojekte werden entwickelt, sobald der Gestaltungsplan rechtskräftig ist.

Die Stadt Bülach und der Kanton Zürich. Der Gestaltungsplan durchläuft ein Mitwirkungs- und Genehmigungsverfahren. Dazu wird der Gestaltungsplan nach erster Sichtung durch den Stadtrat dem Kanton zur Vorprüfung zugestellt und öffentlich aufgelegt. Anwohner:innen und Interessierte haben so die Möglichkeit, das Vorhaben zu prüfen und ihre Meinung einzubringen. Die eingegangenen Rückmeldungen werden in einem Bericht erwogen. Der finalisierte Gestaltungsplan wird dann vom Bülacher Stadtrat zur Festsetzung ans Stadtparlament überwiesen. Danach muss der Kanton den Gestaltungsplan in einem letzten Schritt genehmigen.

Ist der Gestaltungsplan rechtskräftig, so haben die Bauträger 5-15 Jahre Zeit, passende Bauprojekte auszuarbeiten. Die Bauprojekte durchlaufen separat die normalen, gesetzlichen Bewilligungsverfahren, bevor sie umgesetzt werden können.

Dank dem private Gestaltungsplan erhält die Stadt Bülach ein Mitspracherecht. Mit dem Gestaltungsplan wird für das Areal Sonnenhof eine Spezialbauordnung aufgestellt, die sowohl die Zahl, die Lage und die äusseren Abmessungen sowie die Zweckbestimmung und Nutzung der zukünftigen Bauten bindend festlegt. Mit einem Gestaltungsplan kann von der Regelbauweise, von den kantonalen Mindestabständen sowie von kantonalen und kommunalen Bauvorschriften abgewichen werden. Der Gestaltungsplan ist für die Grundeigentümer:innen bindend, sie dürfen nur gestaltungsplankonform bauen.

Mit dem KUBEZ plant die Stadt Bülach an zentraler Lage ein regionales Kulturzentrum als Treffpunkt für Kultur, Bildung, Freizeitgestaltung und soziokulturelle Angebote zu realisieren, das der Bevölkerung und den Vereinen aus Bülach und der ganzen Region offensteht. Das KUBEZ soll breit abgestützt und professionell geführt sein und seine Kosten mit eigenen Einnahmen und einem Betriebsbeitrag aus öffentlichen Geldern decken. Der Sonnenhof ist ein idealer Standort für das KUBEZ.

Das steht noch nicht fest und wird erst mit einem konkreten Bauprojekt klar werden. Der Gestaltungsplan gibt den zulässigen Rahmen für ein solches Bauprojekt vor. An der nordöstlichen Seite des Areals, Ecke Schaffhauserstrasse/Sonnenhof, ist laut Gestaltungsplan eine maximale Gebäudehöhe von 54 Metern möglich. Dies, weil dort die Nachbargrundstücke vom Schattenwurf möglichst wenig beeinträchtigt werden.

Wird ein ganzes Areal weiterentwickelt, ist ein Gestaltungsplan das geeignete planerische Instrument, um eine harmonische, architektonisch hochstehende Bebauung sicherzustellen, die sowohl die einzelnen Elemente auf dem Areal in einen gemeinsamen Kontext setzt als auch auf die städtebauliche Umgebung Rücksicht nimmt. Im Rahmen eines Gestaltungsplans kann deshalb auch höher und dichter gebaut werden, als dies die jeweilige Bauzone für eine einzelne Parzelle vorsieht. Der Gestaltungsplan für den Sonnenhof orientiert sich am Zielbilds Zentrum der Stadt Bülach und den darin formulierten Vorgaben.

Die oberirdischen Parkplätze werden in eine Tiefgarage verlegt. Sicher ist: Es wird genügend Parkplätz geben für die Bewohner:innen der neuen Wohnungen und für die Kundschaft des Gewerbes. Das detaillierte Parkierungs- und Mobilitätskonzept ist jedoch noch in Arbeit und wird mit dem Gestaltungsplan bis Ende 2025 finalisiert.

Auf den Grundstücken von SKKG und Belplan Immobilien AG investieren SKKG und Belplan, auf den anderen Grundstücken investieren die SIAT Immobilien AG und der Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus.

Die grössten Grundstücke gehören der Stiftung für Kunst, Kultur und Geschichte (SKKG) in Winterthur sowie deren Tochtergesellschaft Belplan Immobilien AG, vertreten durch die Terresta Immobilien- und Verwaltungs AG. Weitere Eigentümer:innen sind die SIAT Immobilien AG und der Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus.