Ein neues Zentrum auf dem Sonnenhof-Areal
Zwischen Bahnhof- und Schaffhauserstrasse entsteht ein neues Zentrum – ein lebendiger Quartierteil zum zeitgemässen Wohnen, Arbeiten, Austauschen und Geniessen.
Höfe und Plätze
Verschiedene Grünräume mit möglichst wenig versiegelten Flächen und vielen Bäumen. Platz zum Verweilen und Spielen für Gross und Klein.Belebte Passage
Passage mit Supermarkt, Läden und verschiedenen Angeboten. Zum Flanieren zwischen Bahnhof und Altstadt.Wohnungen
Vielfältige Wohnungen im Zentrum von Bülach. Mit unterschiedlichen Grundrissen, zu Mietzinsen für unterschiedliche Budgets.Kultur- und Begegnungszentrum
Öffentliches Zentrum für Kultur und Begegnung (KUBEZ), in Zusammenarbeit mit der Stadt Bülach und umliegenden Gemeinden.Gastronomie
Restaurant und Kaffee beim KUBEZ. Für die Stärkung vor oder nach dem Kulturevent – und zum entspannten Treffen mit Bekannten.Parkplätze
Parkmöglichkeiten für Fahrzeuge aller Art, damit die Besucher:innen den neuen Sonnenhof einfach erreichen können.Ein lebendiger Quartierteil mit vielen Möglichkeiten
Die Skizze oben zeigt das Richtprojekt: Wo heute Einkaufszentrum und Parkplätze liegen, soll mehr urbanes Leben einkehren – mehr Wohnungen, grüne Freiräume, Kultur und Treffpunkte. Volumen und Standort der Gebäude werden in einem privaten Gestaltungsplan definiert. Wenn dieser genehmigt ist, wird die Architektur ausgearbeitet.
Heutige Situation
Das Areal Sonnenhof liegt im Zentrum von Bülach, zwischen Bahnhof- und Schaffhauserstrasse. Auf den gut 20‘000 Quadratmetern befinden sich heute ein Einkaufszentrum aus den 70er-Jahren, weitere Gewerbe- und Wohngebäude sowie eine grosse, als Parkplatz genutzte Freifläche. Das Einkaufszentrum ist in die Jahre gekommen und entspricht nicht mehr den heutigen Anforderungen, der Parkplatz ist versiegelt und wärmt die Umgebung auf. Wir wollen das Areal nachhaltig verdichten, begrünen und in einen attraktiven Quartierteil verwandeln.
Neue Ideen
2021 haben wir zusammen mit Vertreter:innen der Stadt Bülach einen Studienauftrag durchgeführt. So wurden die besten Ideen für die bauliche Dichte, die verschiedenen Nutzungen und die Freiräume gesucht. Mit pool Architekten und S2L Landschaftsarchitekten haben wir ein ausgezeichnetes Planungsteam gefunden. Der städtebauliche Entwurf dieses Teams bildete die Grundlage, auf welcher das aktuelle Richtprojekt und der Gestaltungsplan entwickelt wurden. Der private Gestaltungsplan gibt den zulässigen Rahmen vor für die konkreten Bauprojekte, die später erarbeitet werden. Darum sind alle unsere Visualisierungen erst Skizzen, die mögliche Umsetzungen zeigen.
Neue Qualitäten
Unser Projekt knüpft an das sehr heterogene Quartier an. Die Parkplätze werden unter den Boden verlegt, das bestehende Einkaufszentrum wird modernisiert, neue Gebäude und Freiräume ergänzen es geschickt zu einem sinnvollen Ganzen. So entstehen bekannte städtische Situationen, etwa Plätze, eine Passage und Höfe. Insbesondere die Ost-West-Verbindung schafft attraktive Wege für Fussgänger und Velofahrerinnen und rückt die Stadtteile näher zusammen – für Bülach eine neue Qualität, die über den Sonnenhof hinausgeht.
Neues Zuhause
Vier höhere Gebäude markieren das Areal, so dass es von allen Seiten erkennbar ist. Deren Fassaden sind repräsentativ und auf die Freiräume ausgerichtet. So fühlt man sich schnell zuhause und findet sich zurecht. Die Erdgeschosse sind weitgehend mit gewerblichen, kulturellen und öffentlichen Nutzungen besetzt, auf einer Fläche von rund 12‘000 Quadratmetern. Vielbesuchte Verkaufsflächen liegen direkt an den Ladenpassagen. Darüber folgen rund 240 Mietwohnungen für unterschiedliche Bedürfnisse und Preisklassen. Die neuen Bewohner:innen können sich auf vielfältige Grundrisse, grüne Aussenflächen und viel Abwechslung freuen. Denn durch die geschickte Anordnung der Gebäude öffnet sich das Areal nach allen Seiten, ist durchlässig und verwebt sich mit der Stadt.
Raum für Kultur
Auch Räume für Kultur wird es im Sonnenhof künftig geben: Geplant ist ein neues öffentliches Kultur- und Begegnungszentrum (KUBEZ), unter anderem mit einem Veranstaltungssaal und einem gastronomischen Angebot. Das KUBEZ entsteht in Zusammenarbeit mit der Stadt Bülach und soll nach Möglichkeit in der ersten Etappe realisiert werden.
Unser Zeitplan und die wichtigsten Meilensteine
Bis der neue Sonnenhof fertiggestellt sein wird, ist noch viel Arbeit nötig. Hier informieren wir Sie regelmässig über den Stand der Dinge und die neusten Entwicklungen.
Status
- 2021Städtebauliche Studie
- 2024Ausarbeiten Richtprojekt
- 2025Einreichen privater Gestaltungsplan
- 2027Genehmigung Gestaltungsplan
- 2028Ausarbeitung Architekturprojekte
- 2028Einreichen Baubewilligung
- 2029Baustart erste Etappe
- 2031Fertigstellung erste Etappe
- 2032Baustart nächste Etappe
- 2034Fertigstellung
Für mehr Ökologie und weniger Hitze
Die geplanten Freiräume werden einen wichtigen Beitrag leisten zum Stadtklima und zur Förderung der einheimischen Flora und Fauna. Heute ist das Areal stark versiegelt und heiss. Wir wollen möglichst viel entsiegeln und die Höfe, Plätze und Passagen mit Grün bestücken, so dass Regenwasser versickern und wieder verdunsten kann. Grosse Bäume sollen Schatten spenden, in Höfen und auf Flachdächern soll eine grosse Vielfalt von ökologisch wertvollen, klimaresistenten Pflanzen gedeihen – grüne Oasen im Quartier.
Selbstverständlich werden die Neubauten in nachhaltiger und energiesparender Bauweise erstellt und sind so ausgerüstet, dass sie wenig Energie verbrauchen. Die Dächer werden mit möglichst vielen Photovoltaik-Elementen bestückt und auf den flachen Dächern ist zur Unterstützung der Entwässerung eine extensive Begrünung vorgesehen. Zudem wird das heutige Einkaufszentrum vorerst bestehen bleiben, womit graue Energie eingespart wird.
Der Sonnenhof ist für über 90% der Bülacher:innen zu Fuss in 15 Minuten erreichbar. Darum wollen wir den motorisierten Verkehr auf dem Areal reduzieren: Die Plätze und Wege sind auf den Langsamverkehr zu Fuss oder mit dem Velo ausgerichtet.
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FAQ
Heute existiert lediglich ein sogenanntes Richtprojekt, mit dem unter anderem mögliche Flächen, Volumen und Nutzungen definiert wurden. Das ist die Grundlage für den Gestaltungsplan, der nun entwickelt und dem Stadtparlament zur Genehmigung vorgelegt wird. An den verabschiedeten Gestaltungsplan müssen sich die Grundeigentümer:innen halten. Was schlussendlich gebaut wird, muss mit separaten Bauprojekten geplant und auch bewilligt werden. Diese Bauprojekte werden entwickelt, sobald der Gestaltungsplan rechtskräftig ist.
Die Stadt Bülach und der Kanton Zürich. Der Gestaltungsplan durchläuft ein Mitwirkungs- und Genehmigungsverfahren. Dazu wird der Gestaltungsplan nach erster Sichtung durch den Stadtrat dem Kanton zur Vorprüfung zugestellt und öffentlich aufgelegt. Anwohner:innen und Interessierte haben so die Möglichkeit, das Vorhaben zu prüfen und ihre Meinung einzubringen. Die eingegangenen Rückmeldungen werden in einem Bericht erwogen. Der finalisierte Gestaltungsplan wird dann vom Bülacher Stadtrat zur Festsetzung ans Stadtparlament überwiesen. Danach muss der Kanton den Gestaltungsplan in einem letzten Schritt genehmigen.
Ist der Gestaltungsplan rechtskräftig, so haben die Bauträger 5-15 Jahre Zeit, passende Bauprojekte auszuarbeiten. Die Bauprojekte durchlaufen separat die normalen, gesetzlichen Bewilligungsverfahren, bevor sie umgesetzt werden können.
Dank dem private Gestaltungsplan erhält die Stadt Bülach ein Mitspracherecht. Mit dem Gestaltungsplan wird für das Areal Sonnenhof eine Spezialbauordnung aufgestellt, die sowohl die Zahl, die Lage und die äusseren Abmessungen sowie die Zweckbestimmung und Nutzung der zukünftigen Bauten bindend festlegt. Mit einem Gestaltungsplan kann von der Regelbauweise, von den kantonalen Mindestabständen sowie von kantonalen und kommunalen Bauvorschriften abgewichen werden. Der Gestaltungsplan ist für die Grundeigentümer:innen bindend, sie dürfen nur gestaltungsplankonform bauen.
Mit dem KUBEZ plant die Stadt Bülach an zentraler Lage ein regionales Kulturzentrum als Treffpunkt für Kultur, Bildung, Freizeitgestaltung und soziokulturelle Angebote zu realisieren, das der Bevölkerung und den Vereinen aus Bülach und der ganzen Region offensteht. Das KUBEZ soll breit abgestützt und professionell geführt sein und seine Kosten mit eigenen Einnahmen und einem Betriebsbeitrag aus öffentlichen Geldern decken. Der Sonnenhof ist ein idealer Standort für das KUBEZ.
Das steht noch nicht fest und wird erst mit einem konkreten Bauprojekt klar werden. Der Gestaltungsplan gibt den zulässigen Rahmen für ein solches Bauprojekt vor. An der nordöstlichen Seite des Areals, Ecke Schaffhauserstrasse/Sonnenhof, ist laut Gestaltungsplan eine maximale Gebäudehöhe von 54 Metern möglich. Dies, weil dort die Nachbargrundstücke vom Schattenwurf möglichst wenig beeinträchtigt werden.
Wird ein ganzes Areal weiterentwickelt, ist ein Gestaltungsplan das geeignete planerische Instrument, um eine harmonische, architektonisch hochstehende Bebauung sicherzustellen, die sowohl die einzelnen Elemente auf dem Areal in einen gemeinsamen Kontext setzt als auch auf die städtebauliche Umgebung Rücksicht nimmt. Im Rahmen eines Gestaltungsplans kann deshalb auch höher und dichter gebaut werden, als dies die jeweilige Bauzone für eine einzelne Parzelle vorsieht. Der Gestaltungsplan für den Sonnenhof orientiert sich am Zielbilds Zentrum der Stadt Bülach und den darin formulierten Vorgaben.
Die oberirdischen Parkplätze werden in eine Tiefgarage verlegt. Sicher ist: Es wird genügend Parkplätz geben für die Bewohner:innen der neuen Wohnungen und für die Kundschaft des Gewerbes. Das detaillierte Parkierungs- und Mobilitätskonzept ist jedoch noch in Arbeit und wird mit dem Gestaltungsplan bis Ende 2025 finalisiert.
Auf den Grundstücken von SKKG und Belplan Immobilien AG investieren SKKG und Belplan, auf den anderen Grundstücken investieren die SIAT Immobilien AG und der Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus.
Die grössten Grundstücke gehören der Stiftung für Kunst, Kultur und Geschichte (SKKG) in Winterthur sowie deren Tochtergesellschaft Belplan Immobilien AG, vertreten durch die Terresta Immobilien- und Verwaltungs AG. Weitere Eigentümer:innen sind die SIAT Immobilien AG und der Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus.